房地产企业如何让管理变得更聪明？

更聪明地管理，一直是很多企业所追求的的目标。

但怎样才算聪明、算智能呢？这似乎又是一个较为抽象、仁者见仁的话题。我们常说一个人聪明，就是要耳聪目明，脑子好使。将此推及到企业身上，“聪明管理”至少要做到行事有次序、有逻辑；全程运筹帷幕、过程可管控；要精于计算、善于分析、赢于思维......

近些年以商业智能、人工智能、大数据、云计算、移动互联等为代表的信息技术的迅猛发展，正在为企业实现“聪明”管理、智能经营创造条件。对于很多企业而言，智能经营决策体系的探索已经启航。

基于我们对国内超过20 家房地产企业管理体系搭建的成功实践，元年研究院认为，房地产企业要想适应规模化发展的需要，变得更加智能，就必须构建一套包括经营计划平台、运营监控平台和精益成本管控平台和智能财务共享平台在内的智能经营决策体系。

其中运用经营计划分析平台可提前规划资源配置和资金安排，降低资金风险，提升决策质量；运用运营监控平台监控企业运营可即时发现问题和解决问题；运用精益成本管控平台可实现全成本的测算、设计和管控。而通过构建智能财务共享平台，房地产企业可以实现对多个城市公司、项目公司的有效管控，为前述决策支持系统三大平台的构建打下基础。

建立经营计划分析平台

从战略视角到经营视角，从运营监控到事项督办，经营计划分析平台正在成为房地产企业重要的管理决策平台。

经营计划分析平台是传统预算与商业智能（Business Intelligence，BI）的有效结合，它的核心目标不仅仅在于对经营过程的提前模拟和资源配置的测算，还在于经营过程中的数据分析预警和及时跟踪解决。

结合当前房地产企业的运营特点和管理需求，我们认为，房地产企业的经营计划分析平台的内容应包括五大模块，即项目全生命周期预算模块、年度预算模块、滚动预测模块、拿地预测模块和经营分析模块。从时间周期而言，传统的年度预算尽管不可或缺，但项目全周期预算可以直接指导项目经营、确保项目利润目标的实现。从内容上来讲，滚动预测可以提前规划资金的流入和流出，降低运营风险，确保资金链安全，还可以及时预测短期经营结果， 指导行动决策、达成预算目标；拿地预测可以快速测算目标地块经营指标，辅助拿地决策；而经营分析模块基于商业智能（BI）技术，可以构建一整套目标监控、指标预警、问题分析和跟踪解决的预警分析体系，可以及时发现问题、解决问题，有效降低运营风险，确保目标达成。

建立运营监控平台

运营监控平台即是企业的管理会计报告系统，它指的是借助商业智能技术，从来自企业许多不同运营系统的数据中提取出有用的数据并通过清理、抽取、转换和装载等，将这些数据合并到一个企业级的数据仓库里，从而得到企业数据的全局视图，在此基础上利用各种工具对数据进行分析和处理，形成有用的信息，对企业运营进行事前和事中监控，及时发现问题、解决问题，辅助管理层决策。

对于基于项目而开展业务的房地产企业而言，由于项目周期普遍较长，项目过程中占用资金巨大，因此，对项目运营过程的管控至关重要。这就需要房地产企业建立起高效、准确、智能的运营监控平台，可以基于管理层的不同需求进行指标的定制和展现，即时反映不同维度下经营数据及预实对比，以利于管理层及时发现问题、解决问题，规范业务流程、提高运营质量和效率，并推动目标的完成。

建立精益成本管控平台

经过多年的发展，房地产行业成本管理已经从最初的成本核算阶段向成本策划、成本策划/ 成本控制耦合阶段发展，成本管理的关注点也逐步由关注造价、关注目标向关注效益转变。房地产企业成本管理的最大特点可以概括为三全成本（即全成本、全员成本、全过程成本）和“先策后控”。企业不仅要做好拿地阶段的成本测算，还要做好开发阶段的成本规划。

房地产企业普遍以项目为运营基础。从项目成本、目标成本到真实成本，如何将这些成本算清楚是影响项目运营效益的关键问题。然而，基于房地产项目的复杂性，房地产企业成本说不清、算不准、不敢用的现象比比皆是。一方面，房地产项目成本规划的不确定性很强，经常需要不断调整，合约规划中涉及到一些复杂合同和项目又并不一一对应， 项目间的成本管控十分复杂。另一方面，房地产企业内部的成本数据十分庞杂。

精益成本管理早已不是一个新名词。对于房地产企业而言，在现阶段强化成本管控的路径依然是实行精益成本管理。其内容包括两个方面：施行房地产项目全面成本管理和以房地产企业为核心的全供应链成本管理。

房地产企业全面成本管理模式遵循全流程贯通，反馈调整机制，实现闭环成本管理。按照全面的成本管理模式的设计思想，将成本管理过程划分为三个阶段：事前规划预算（及调整）阶段、事中成本执行管控阶段、事后成本评价与考核阶段。在不同的阶段由财务成本管理部组织财务及业务部门开展针对性的成本管理活动。

同时，作为建筑行业链的核心，房地产企业有能力引领全产业链的兴衰与发展趋势。尤其是在行业集中度越来越高的情况下，大型房地产企业有进行全产业链成本管理的主动权和优势，能够从材料采购、工程建设施工、租售、物业管理等多流通环节进行价格、时间进度、付款方式、服务质量等方面的谈判，合理压缩自身成本。

构建智能财务共享平台

无论是出于精简人员、提高效率的需要，还是出于集中核算、加强管控的需要，亦或是出于推动财务转型的需要，财务共享服务中心正悄然在房地产行业兴起，日益引起了房企财务掌门人的关注。

房地产企业管理的核心在于对项目运营的监控和管理，这需要企业深入应用全面预算管理、管理会计报告、精益成本管理等管理工具，构建起高效的决策支持系统。但是，房地产企业组织机构众多、资金收支分散，集团财务部门很难对集团下属各公司和项目的资金和运营情况进行全面盘查。这就需要建立一个多维的、连接业务与财务的、可以强化管控力、支撑管理会计报告分析的智能财务共享系统。其天然拥有的大量真实、可靠、低成本的交易端数据可以为管理会计的决策支持、精细化管理积累充分的数据基础，对房地产企业决策支持系统三大平台的构建和运行形成有力的支撑。

与其它企业一样，并非所有的业务都适宜被纳入房地产企业的财务共享中心。从内容上来讲，适宜纳入房地产企业财务共享中心的内容依然是那些易于标准化、重复性的业务。

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