完善公募REITs产品设计，提升建筑企业资本运作能力——基于首批9只公募REITs发行的案例分析

一、引言

REITs是英文Real Estate Investment Trusts 的缩写，即不动产投资信托基金，被形象地比喻为基础设施项目的IPO（Initial Public Offering，首次公开募股）。自20世纪60年代在美国首次推出以来，已有42个国家（地区）发行了REITs产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，成为专门投资不动产的成熟金融产品。

公募REITs正式进入我国大众视野的里程碑时点需上溯至2020年4月30日。中国证监会、国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。 在此之后的一年多时间里，国家发展改革委、中国证监会、上交所、深交所等密集发布了各项规则及指引，明确了REITs产品的适用范围、运作模式、试点申报条件和流程，就审核关注事项、基金发售、尽职调查、运营操作等制定了较为详细的操作指引，在基金法及配套基金管理制度的统领下，基本上形成了我国公募REITs发行与管理的基本框架。

根据现行制度及相关指引，我国公募REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是公募REITs基金作为基础设施基金，与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产须投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过资产支持证券、项目公司等特殊目的载体取得标的基础设施完全的经营权利。二是基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，在符合有关规定的情形下，基金管理人按照监管部门要求履行适当程序后决定对基金进行收益分配时，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。三是基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市。

2021年6月21日我国首批9只公募REITs在沪深两地正式上市，宣告公募REITs作为国内全新的一种金融产品正式登上中国资本市场舞台。探讨这9只产品的设计方案的特点与利弊，为提高建筑企业财务金融产品的设计能力，更大地赋能企业发展是本文写作的初衷与内容。

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